マンション管理会社が
鳩被害に対応するときの
手順・費用負担
入居者クレームから管理組合報告・施工・費用処理まで一気通貫で解説
マンション管理会社が鳩被害に対応するときの手順と費用負担は？
マンションの鳩被害対応は、①入居者クレームの受付・現状確認、②管理組合・オーナーへの報告と対応方針の確認、③専門業者への調査・見積依頼、④施工・完了報告書の受領、⑤管理組合への報告という流れが基本です。費用は共用部の被害は管理費・修繕積立金から、専有部は原則入居者負担となります。
管理会社が鳩被害対応で担う役割
「共用廊下の梁に巣ができている。管理組合の総会前に対処してほしい」——理事長からの連絡。
管理会社フロント担当者が最初に直面するのは、こうした声です。
マンションの鳩被害対応において、管理会社は「窓口・調整役」としての立場を担います。施工を直接行うのは専門業者ですが、入居者・管理組合・オーナー・業者の間をつなぎ、対応を円滑に進めるのが管理会社の役割です。
| 役割 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 入居者対応 | クレームの受付・現状確認・進捗報告・完了連絡 |
| 管理組合・オーナー対応 | 被害状況の報告・対応方針の提案・費用承認の取得・総会資料の準備 |
| 業者選定・調整 | 専門業者への調査・見積依頼・施工日程の調整・入居者への事前告知 |
| 書類管理 | 完了報告書・施工写真・保証書の受領・保管・管理組合への提出 |
| 再発防止の管理 | 施工後の状況確認・定期点検の手配・保証対応の窓口 |
- 入居者クレームを「様子見」で放置する——放置するほど被害が拡大し、入居者の不満が蓄積。退去リスクが高まる
- 管理組合・オーナーへの報告が遅れる——費用承認が取れないまま業者を手配できず対応が遅延する
- 部分的な対策のみ手配する——「とりあえず1箇所だけ」では再発し、結果的に費用が増大する
対応の流れ：クレーム受付から施工完了まで
入居者からの連絡を受けたら
クレーム内容（被害場所・状況・期間）を詳細に聴取します。可能であれば現地確認を行い、糞の範囲・鳩の数・営巣の有無・止まり場の位置を把握します。写真記録を取ることで、管理組合・業者への状況説明がスムーズになります。
費用承認・対応方針を先に取得する
被害状況を報告し、対応方針（専門業者による調査・施工）と費用負担の考え方を確認します。費用承認なしに業者を手配すると後から問題になるため、この手順は必ず先に行います。緊急性が高い場合は口頭での暫定承認を取り、後から書面で確認します。
複数業者から見積を取ることが望ましい
専門業者に現地調査を依頼し、被害範囲・施工内容・費用の見積を取得します。管理組合・オーナーへの説明資料として、施工内容が明記された見積書を受け取ります。可能であれば複数業者から取ることで、管理組合への説明の説得力が増します。
施工日程と入居者告知を並行して進める
施工日程が確定したら、入居者への事前告知を行います（施工エリア・騒音・立入制限の告知）。共用廊下・屋上など共用部の施工は、全入居者への周知が必要です。施工中は管理会社が現場立会いを行うことで品質確認ができます。
完了報告書・写真記録を必ず受け取る
施工完了後に完了報告書・施工前後写真・保証書を業者から受け取ります。これらを管理組合・オーナーへ提出し、対応完了を報告します。総会資料として活用できる形式の報告書を業者に依頼しておくとスムーズです。
費用負担の考え方：共用部・専有部・責任の区分
鳩被害対応の費用負担で最も多いトラブルが「共用部か専有部か」の区分問題です。被害箇所によって費用の出どころが変わるため、事前に整理しておくことが重要です。
共用部の被害：管理費・修繕積立金から支出
| 被害箇所（共用部） | 費用負担 | 支出元 |
|---|---|---|
| 屋上・パラペット | 管理組合負担 | 修繕積立金または管理費 |
| 共用廊下・梁 | 管理組合負担 | 修繕積立金または管理費 |
| エントランス・庇 | 管理組合負担 | 修繕積立金または管理費 |
| 駐輪場・駐車場天井 | 管理組合負担 | 修繕積立金または管理費 |
| 外壁・建物全体の防鳥施工 | 管理組合負担 | 修繕積立金（大規模修繕の一環として） |
専有部の被害：原則として区分所有者（入居者）負担
| 被害箇所（専有部） | 費用負担 | 備考 |
|---|---|---|
| 各戸ベランダ内の清掃 | 区分所有者（入居者）負担が原則 | ただし共用部の被害が波及している場合は管理組合との協議も |
| 各戸ベランダへのスパイク設置 | 区分所有者（入居者）負担が原則 | 管理組合が全戸一括で対応する場合は管理組合負担 |
| 室内への糞・ダニ被害 | 区分所有者（入居者）負担 | 原状回復義務の観点から退去時の清掃費用も問題になるケースあり |
「共用部の被害が原因で専有部に被害が波及した」場合（例：屋上からの糞が各戸ベランダに落下）は、根本原因が共用部にあるため、管理組合が費用を持って全体的な施工を行うことが合理的です。費用負担の判断に迷う場合は、弁護士・管理組合の顧問士業に確認することをおすすめします。
勘定科目と費用の目安
| 施工内容 | 費用目安（マンション全体） | 勘定科目（参考） |
|---|---|---|
| 糞の清掃・消毒 | 10万円〜（規模による） | 修繕費・管理費 |
| 防鳥ネット（ベランダ1室） | 5〜10万円 | 修繕費 |
| スパイク（手すり・庇） | 規模に応じて30〜80万円 | 修繕費 |
| 電気ショック（屋上） | 40〜120万円 | 修繕費 |
| 防鳥ネット（棟単位・小規模） | 40〜100万円 | 修繕費 |
| セット（清掃＋施工・棟単位） | 50〜300万円（規模・工法による） | 修繕費・管理費 |
※費用は建物の規模・被害状況・施工箇所数によって大きく異なります。現地調査なしの正確な金額提示はできません。まず無料の現地調査をご依頼ください。勘定科目は顧問税理士にご確認ください。
管理組合・オーナーへの報告のポイント
報告に必要な資料
- 被害状況の写真——糞の範囲・営巣箇所・鳩の確認状況（管理会社または業者が撮影）
- 専門業者の見積書——施工内容・費用・工期が明記されたもの
- 施工後の完了報告書・ビフォーアフター写真——業者から受け取る
- 保証書——製品保証・忌避保証の期間と内容が記載されたもの
総会・理事会での説明ポイント
管理組合の総会・理事会で鳩被害対応の費用承認を取る際、以下の観点から説明すると合意が得やすくなります。
放置リスクの定量化
「放置した場合の修繕費増大」「入居者退去による家賃損失」「建物資産価値の低下」を具体的な数字で示します。早期対処の費用と放置した場合のコストを比較することで、「今やるべき理由」が明確になります。
施工の根拠と再発防止の説明
「部分対策では再発する」「建物全体の一括封鎖が再発防止の絶対条件」「施工後の保証内容」を説明します。「なぜこの費用が必要か」に答えられると承認が取りやすくなります。
入居者対応の改善効果
鳩被害が解消されることで「入居者クレームの解消」「管理員の清掃業務の軽減」「物件の美観維持・内見成約率の改善」が期待できることを伝えます。管理組合の費用対効果として説明するのが有効です。
専門業者の選び方・確認すべきポイント
管理会社として業者を選定する際、管理組合・オーナーへの説明責任を果たすためにも以下のポイントを確認してください。
- 建物全体のゼロベース調査を行うか——部分調査の業者は再発リスクが高い
- 清掃・消毒・封鎖施工をセットで提供しているか——清掃だけ、施工だけでは根本解決にならない
- 完了報告書・施工写真・保証書を発行してもらえるか——管理組合・オーナーへの説明に必須
- 5年製品保証・1年忌避保証など再発時の保証があるか——再発時の追加費用リスクを管理できる
- 入居者の生活に配慮した施工日程・告知サポートがあるか——居住中マンションの施工には入居者対応が必要
- 鳥獣保護管理法に基づいた適法な施工を行う業者か——違法行為のリスクを管理組合に負わせない
- ロープ作業（高所）への対応ができるか——マンションは高所作業が多く、技術と安全管理が必要
- 部分施工で再発→ 再度費用が発生し、結果的に高くつく
- 清掃・消毒が不十分→ 臭いが残り鳩が戻ってくる
- 完了報告書・写真がない→ 管理組合・オーナーへの報告ができない
- 保証がない→ 再発時に追加費用が発生する
鳥獣保護管理法：管理会社が知っておくべきこと
鳩対策の対応中に管理会社が知らずに法律違反を犯すリスクがあります。以下を必ず把握しておいてください。
- 巣・卵・ヒナを無許可で撤去する——鳥獣保護管理法違反（1年以下の懲役または100万円以下の罰金）
- 鳩を捕獲・殺傷する——同上
- 「管理員が簡単に対処してほしい」と依頼する——管理員が違法行為をしてしまうリスクがある
- 防鳥ネット・スパイク・電気ショックなど侵入防止・止まり場封鎖の施工
- 糞の清掃・消毒（衛生管理として実施可能）
- 卵・ヒナがいない空の巣の撤去
卵・ヒナがある場合の対応
卵・ヒナがある巣の撤去は許可なく行えません。孵化から巣立ちまでは約5〜8週間かかります。待機中も「巣以外の場所への防鳥施工」「糞の清掃・消毒」「養生によるダメージ軽減」は実施できます。専門業者と巣立ち後の施工日程を事前に調整しておくことで、巣立ち後すぐに封鎖施工を完了できます。
よくある質問
Q. 入居者から「すぐに対処してほしい」と言われています。どのくらいの速さで動けますか？
専門業者への連絡当日〜翌日に現地調査が可能です。管理組合・オーナーへの緊急報告と暫定承認を並行して取ることで、最短で翌日からの着工が可能です。緊急性が高い場合は、まず当社にご連絡ください。スケジュール調整を一緒に行います。
Q. 管理組合の総会承認がないと施工できませんか？
緊急性が高い場合（入居者への健康被害リスクがある・クレームが複数件に及んでいる）は、理事長の判断で総会を待たずに対処できるケースがあります。ただし事後報告・承認が必要になるため、費用の範囲・対処の緊急性を理事長に事前説明し、書面での確認を取っておくことをおすすめします。
Q. 個々の入居者が「自分でスパイクを付けたい」と言っています。どう対応すべきですか？
入居者が独自に設置する場合、設置方法の誤り・美観への影響・脱落による事故リスクが発生することがあります。管理規約上の「共用部への工作物設置禁止」に抵触する可能性もあります。「管理組合として一括対応する方が確実・費用も抑えられる」と案内し、個別対応を抑制することをおすすめします。
Q. 施工後に再発した場合、誰が費用を負担しますか？
保証付きの業者に依頼していれば、施工箇所での再発は無償補修対応となります。5年製品保証・1年忌避保証のある業者を選ぶことで、再発リスクを管理できます。保証書は必ず受け取り、管理組合の書類として保管してください。
Q. 費用は修繕積立金から出せますか？
共用部の防鳥施工は「修繕費」として修繕積立金から支出できるケースが一般的です。ただし管理規約・管理組合の会計方針によって異なります。顧問税理士・管理組合の顧問士業にご確認ください。当社では請求書に施工内容を詳細に記載し、総会資料・会計報告に活用いただける形式で発行しています。
まとめ
📋 マンション管理会社の鳩被害対応チェックリスト
- クレーム受付・現状確認：被害場所・状況・写真記録を取る。「様子見」は禁物。
- 管理組合・オーナーへの早期報告：費用承認を先に取得する。緊急時は理事長への暫定承認を取って動く。
- 費用負担の整理：共用部は管理費・修繕積立金から。専有部は原則入居者負担。迷う場合は専門家に確認。
- 専門業者の選定：全体調査・清掃消毒・完全封鎖・完了報告書・保証がセットの業者を選ぶ。安価な部分施工は再発を招く。
- 鳥獣保護管理法の遵守：卵・巣の無許可撤去は違法。防鳥施工は許可不要で今すぐ動ける。
- 完了後の書類管理：完了報告書・施工写真・保証書を受け取り、管理組合に提出・保管する。
鳩被害対応は、早期に動くほど入居者満足度・建物資産価値・管理コストのすべてにプラスになります。「クレームが来てから動く」ではなく、定期巡回での早期発見と迅速な対応体制を整えることが、管理会社としての信頼につながります。
管理組合への報告書まで
一括でサポートします
現地調査・お見積もりは完全無料です。
完了報告書・施工写真・保証書を発行。総会資料にそのままご活用いただけます。
複数棟・大規模マンションの一括対応も承っています。
この記事を監修しました
吉田 一夫（よしだ かずお）
【経歴・実績】
鳥害対策施工歴： 16年
施工物件数： 累計2,000件以上
保有資格等： 職長安全衛生責任者、高所作業車運転技能講習修了
【ご挨拶】
工場やマンションなど、法人・施設管理者様を悩ませる深刻な鳩被害（鳥害）を根本から解決いたします。
16年間、2,000件を超える現場で培ったノウハウをもとに、防鳥ネットや電気ショック、剣山（スパイク）など、施設の構造と被害状況に合わせた最適な工法をご提案します。
足場を組まない「ロープ作業（無足場工法）」にも対応しており、コストや工期を抑えた高所作業も得意としております。終わらない鳥害にお悩みの担当者様は、まずはお気軽にご相談ください。
